Как разделить жилой дом на квартиры?

[Cторож]

В последнее время стало возникать много вопросов на тему раздела жилого дома на самостоятельные помещения - квартиры. Вопрос не простой и без бутыл... эээ...без помощи профессионалов тут не обойтись.

Законодательство и нормативные акты как обычно допускают размытость понимания сути вопроса и на первый план выходит пресловутые "Позиция министерства экономического развития" и "Мнение кадастровой палаты Иркутской области".

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

- объекты недвижимости типа "Здания" могут иметь только одно из следующих назначений: нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.
- объекты недвижимости типа "Помещений" могут иметь только одно из следующих назначений: жилое помещение или нежилое помещение,
- жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме может быть либо квартирой либо комнатой.

Жилищный кодекс устанавливает и описывает:

Виды жилых помещений
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

МЭР занимает жесткую (и формально они правы) позицию:

Разделить "жилой дом" на квартиры невозможно

Но что делать, если собственники договорились и таки решили разделить бывший ранее индивидуальным жилой дом на квартиры?
Попробуем разобраться!

[Cторож]

Для чего может потребоваться такой раздел? Во первых, для того, чтобы можно было получить отдельный адрес на каждого собственника, а также возможность отдельно прописывать других "постояльцев". Во вторых, для того чтобы разделить "по справедливости" коммунальные платежи и затраты на содержание дома.

Есть два основных исходных случая, при которых у собственников возникает желание или необходимость раздела жилого дома на самостоятельные жилые помещения:
1. "Пятистенок" или "двухквартирный дом". Такие дома часто строили в деревнях и посёлках Иркутской области "на две семьи". Земельные участки под такими домами тоже выделялись на двух различных собственников. Каждая квартира как правило имеет отдельный вход, а каждая семья отдельный "ордер" на квартиру. Как правило такие дома имеют только один этаж. И потенциальных "мест общего пользования" как правило нет в таких домах.
2. "Коттедж". Такие жилые дома как правило имеют больше чем один этаж и изначально оформлялись на одного собственника. В дальнейшем, собственник либо продавал "часть дома" кому либо, либо этот дом делился между наследниками, либо между бывшими супругами.

В любом из этих случаев исходным состоянием для начала процедуры раздела будет оформленная долевая собственность на весь жилой дом и для ее проведения потребуется согласие всех таких собственников.

Дальнейшие действия могут развиваться по различным сценариям. Рассмотрим их.

Самое главное: для того, чтобы поставить на учет помещения как квартиры необходимо изменить назначение здания на "Многоквартирный Дом".

[Cторож]

Первый вариант относительно прост, но как и всё простое наименее вероятен.
Необходимо начать с того, чтобы получить Акт органа местного самоуправления об изменении назначения и заключение из соответствующего органа о том, что для перевода данного здания в многоквартирный дом не требуется реконструкции. С большой долей вероятности получить данные документы законным путём можно только на "пятистенок", потому что "коттедж" скорее всего не отвечает требованиям обеспечить

возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме

и

структурно обособленное помещение в многоквартирном доме

из Жилищного Кодекса

Далее, когда (и если) данные документы получены, собственники (здания) направляют в "орган кадастрового учета" заявление об изменении назначения здания с приложением указанных документов. Изготовление нового технического плана на здание в данном случае не требуется.

После того как будет получен кадастровый паспорт на здание с измененным назначением, необходимо будет осуществить постановку на кадастровый учет новоиспеченных квартир, но это уже "дело техники"

[Cторож]

С далеко ненулевой долей вероятности провести всё по варианту номер один не получится. Это даже если все чиновники сработают по закону.

Второй вариант действий - оформление реконструкции такого здания в многоквартирный дом.

Для этого необходимо будет сначала получить разрешение на реконструкцию, а после выполнения оной получить разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего необходимо будет изготовить технический план многоквартирного дома и всех квартир и осуществить его постановку на кадастровый учет (фактически как новый объект недвижимости).

Оформление прав собственности на квартиры (при любом из двух вариантов) осуществляется абсолютно стандартно.

[Cторож]

К сожалению, далеко не всегда штатные механизмы срабатывают так, как должны. И очень даже вероятно, что мы получим отказ кадастровой палаты в учете нашего предполагаемого многоквартирного дома. Впрочем, как говорится в одном анекдоте "даже если Вас съели, у Вас всё равно есть два выхода":

Выход первый: В судебном порядке признать Ваш дом многоквартирным и уже на основании решения суда потребовать от Кадастровой палаты осуществить кадастровый учет такого многоквартирного дома. Ну а дальше по варианту №2

Выход второй: В судебном порядке признать отдельное право собственности за конкретными помещениями в жилом доме. В этом случае Кадастровая палата обязана будет поставить на кадастровый учет эти самые помещения (они не будут иметь признак "квартира", а просто "жилое помещения") без изменения назначения жилого дома на "многоквартирный" и на них можно будет оформить права.

После того, как дом на квартиры разделили, может потребоваться (или захотеться) разделить и земельный участок под ним. И тут по традиции у Кадастровой палаты опять "есть мнение". Если есть необходимость, пишите вопросы, расскажем...

[Cторож]

К нам по форме обратной связи обратилась Наталья:

подскажите,у мужа есть дом он на 2 хозяина ,как его можно разделить?
спасибо! с на ступающим!кто этим занимается?

Хотя форма обратной связи предназначена для решения технических вопросов работы нашего форума, мы считаем нужным ответить:
1. Чтобы понять как именно разделить дом (видимо идет речь о выделении доли в натуре), нужно смотреть правоустанавливающие документы. Выше в этой теме как раз и описываются варианты раздела дома в зависимости от ситуации.
2. Обращаться можно к специалистам в области кадастрового учета - их в настоящее время достаточно легко найти.

P.S. Для того чтобы задавать вопросы на форуме следует зарегистироваться. Это быстро и просто.