Как разделить жилой дом на квартиры?

Где оформить права на квартиру, гараж, жилой дом? Порядок регистрации прав. Как получить информацию о правах? Что такое кадастровый паспорт? Как разделить или объединить объекты недвижимости?
Cторож
Сообщений: 137
Зарегистрирован: 05 мар 2015, 14:31
Откуда: Иркутск
Контактная информация:

Как разделить жилой дом на квартиры?

Сообщение Cторож » 20 окт 2015, 12:31

В последнее время стало возникать много вопросов на тему раздела жилого дома на самостоятельные помещения - квартиры. Вопрос не простой и без бутыл... эээ...без помощи профессионалов тут не обойтись.

Законодательство и нормативные акты как обычно допускают размытость понимания сути вопроса и на первый план выходит пресловутые "Позиция министерства экономического развития" и "Мнение кадастровой палаты Иркутской области".

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
- объекты недвижимости типа "Здания" могут иметь только одно из следующих назначений: нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом.
- объекты недвижимости типа "Помещений" могут иметь только одно из следующих назначений: жилое помещение или нежилое помещение,
- жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме может быть либо квартирой либо комнатой.

Жилищный кодекс устанавливает и описывает:
Виды жилых помещений
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

МЭР занимает жесткую (и формально они правы) позицию:
Разделить "жилой дом" на квартиры невозможно


:?: Но что делать, если собственники договорились и таки решили разделить бывший ранее индивидуальным жилой дом на квартиры?
:arrow: Попробуем разобраться!
Есть вопросы? задавайте! Ответы отыщем!

Важнaя тема!

У садоводов и дачников Иркутской области отбирают земельные участки


Cторож
Сообщений: 137
Зарегистрирован: 05 мар 2015, 14:31
Откуда: Иркутск
Контактная информация:

Как разделить жилой дом на квартиры?

Сообщение Cторож » 20 окт 2015, 13:36

Для чего может потребоваться такой раздел? Во первых, для того, чтобы можно было получить отдельный адрес на каждого собственника, а также возможность отдельно прописывать других "постояльцев". Во вторых, для того чтобы разделить "по справедливости" коммунальные платежи и затраты на содержание дома.

Есть два основных исходных случая, при которых у собственников возникает желание или необходимость раздела жилого дома на самостоятельные жилые помещения:
1. "Пятистенок" или "двухквартирный дом". Такие дома часто строили в деревнях и посёлках Иркутской области "на две семьи". Земельные участки под такими домами тоже выделялись на двух различных собственников. Каждая квартира как правило имеет отдельный вход, а каждая семья отдельный "ордер" на квартиру. Как правило такие дома имеют только один этаж. И потенциальных "мест общего пользования" как правило нет в таких домах.
2. "Коттедж". Такие жилые дома как правило имеют больше чем один этаж и изначально оформлялись на одного собственника. В дальнейшем, собственник либо продавал "часть дома" кому либо, либо этот дом делился между наследниками, либо между бывшими супругами.

В любом из этих случаев исходным состоянием для начала процедуры раздела будет оформленная долевая собственность на весь жилой дом и для ее проведения потребуется согласие всех таких собственников.

Дальнейшие действия могут развиваться по различным сценариям. Рассмотрим их.

Самое главное: для того, чтобы поставить на учет помещения как квартиры необходимо изменить назначение здания на "Многоквартирный Дом".
Есть вопросы? задавайте! Ответы отыщем!

Cторож
Сообщений: 137
Зарегистрирован: 05 мар 2015, 14:31
Откуда: Иркутск
Контактная информация:

Раздел жилого дома. Вариант 1

Сообщение Cторож » 20 окт 2015, 14:17

Первый вариант относительно прост, но как и всё простое наименее вероятен.
Необходимо начать с того, чтобы получить Акт органа местного самоуправления об изменении назначения и заключение из соответствующего органа о том, что для перевода данного здания в многоквартирный дом не требуется реконструкции. С большой долей вероятности получить данные документы законным путём можно только на "пятистенок", потому что "коттедж" скорее всего не отвечает требованиям обеспечить
возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме

и
структурно обособленное помещение в многоквартирном доме

из Жилищного Кодекса

Далее, когда (и если) данные документы получены, собственники (здания) направляют в "орган кадастрового учета" заявление об изменении назначения здания с приложением указанных документов. Изготовление нового технического плана на здание в данном случае не требуется.

После того как будет получен кадастровый паспорт на здание с измененным назначением, необходимо будет осуществить постановку на кадастровый учет новоиспеченных квартир, но это уже "дело техники"
Есть вопросы? задавайте! Ответы отыщем!

Cторож
Сообщений: 137
Зарегистрирован: 05 мар 2015, 14:31
Откуда: Иркутск
Контактная информация:

Раздел жилого дома. Вариант 2

Сообщение Cторож » 20 окт 2015, 14:25

С далеко ненулевой долей вероятности провести всё по варианту номер один не получится. Это даже если все чиновники сработают по закону.

Второй вариант действий - оформление реконструкции такого здания в многоквартирный дом.

Для этого необходимо будет сначала получить разрешение на реконструкцию, а после выполнения оной получить разрешение на ввод в эксплуатацию. После чего необходимо будет изготовить технический план многоквартирного дома и всех :!: квартир и осуществить его постановку на кадастровый учет (фактически как новый объект недвижимости).

Оформление прав собственности на квартиры (при любом из двух вариантов) осуществляется абсолютно стандартно.
Есть вопросы? задавайте! Ответы отыщем!

Cторож
Сообщений: 137
Зарегистрирован: 05 мар 2015, 14:31
Откуда: Иркутск
Контактная информация:

Как разделить жилой дом. Алтернативы.

Сообщение Cторож » 20 окт 2015, 14:38

К сожалению, далеко не всегда штатные механизмы срабатывают так, как должны. И очень даже вероятно, что мы получим отказ кадастровой палаты в учете нашего предполагаемого многоквартирного дома. Впрочем, как говорится в одном анекдоте "даже если Вас съели, у Вас всё равно есть два выхода":

Выход первый: В судебном порядке признать Ваш дом многоквартирным и уже на основании решения суда потребовать от Кадастровой палаты осуществить кадастровый учет такого многоквартирного дома. Ну а дальше по варианту №2

Выход второй: В судебном порядке признать отдельное право собственности за конкретными помещениями в жилом доме. В этом случае Кадастровая палата обязана будет поставить на кадастровый учет эти самые помещения (они не будут иметь признак "квартира", а просто "жилое помещения") без изменения назначения жилого дома на "многоквартирный" и на них можно будет оформить права.

:!: После того, как дом на квартиры разделили, может потребоваться (или захотеться) разделить и земельный участок под ним. И тут по традиции у Кадастровой палаты опять "есть мнение". Если есть необходимость, пишите вопросы, расскажем...
Есть вопросы? задавайте! Ответы отыщем!

Cторож
Сообщений: 137
Зарегистрирован: 05 мар 2015, 14:31
Откуда: Иркутск
Контактная информация:

Как разделить жилой дом на квартиры?

Сообщение Cторож » 31 дек 2016, 18:28

К нам по форме обратной связи обратилась Наталья:
подскажите,у мужа есть дом он на 2 хозяина ,как его можно разделить?
спасибо! с на ступающим!кто этим занимается?

Хотя форма обратной связи предназначена для решения технических вопросов работы нашего форума, мы считаем нужным ответить:
1. Чтобы понять как именно разделить дом (видимо идет речь о выделении доли в натуре), нужно смотреть правоустанавливающие документы. Выше в этой теме как раз и описываются варианты раздела дома в зависимости от ситуации.
2. Обращаться можно к специалистам в области кадастрового учета - их в настоящее время достаточно легко найти.

P.S. Для того чтобы задавать вопросы на форуме следует зарегистироваться. Это быстро и просто.
Есть вопросы? задавайте! Ответы отыщем!


Вернуться в «Кадастровый учет и регистрация прав собственности»

cron